房产税税务筹划的五种方法

房地产税是以房屋为征税对象,根据房屋的计税馀额和租金收入,向所有权所有者征收的财产税。房地产税是一种小税,在纳税人的税收负担构成中所占的比例很小,但是有计划的空间。房地产税暂行条例规定了减免税条款,符合条件的企业可以利用。例如,按照规定,在住宅大修停止期间,可以免除房地产税果纳税人向税务机关申请,有些纳税人因疏忽未申请,房地产修理期间仍缴纳房地产税。
房地产税暂行条例:
房地产税的征收标准分为从价或从租两种情况:
(1)从价格上征收的,其计税依据是房地产原值一次减去10%-30%后的馀额
(注:各地幅度不同。例如,浙江省规定具体减去幅度为30%)
(2)从租金征收的(即房地产租赁的),以房地产租金收入为计税依据。
房地产税率采用比例税率。按不动产馀额征收的,年税率为1.2%,按不动产租金收入征收的,年税率为12%。
财税〔2016〕43号规定,房地产租赁以不含增值税的租金收入为房地产税的计税依据,按12%的税率缴纳房地产税。
房产税税务筹划的五种方法
第一,现场和现场分别租赁的税务计划。
公司租赁大多涉及房屋租赁,如出租车间、厂房、宾馆、门面房等,按规定按12%的租金收入缴纳房产税。但是,通常公司租赁的不仅仅是房屋设施本身,还有场地、附属设施,如机械设备、办公家具、附属用品等,税法对这些场地和设施不征收房产税。若将这些场地和设施与房屋不加区别地同时写入租赁合同,则这些场地和设施也应缴纳房产税,从而增加企业的税收负担。
第二,出资方式改为出租方式进行纳税筹划。
很多创业初期的企业,由于人少,业务量小,为了节约成本,加上对税收规定不了解,为了尽快拿照,没有考虑税收成本。在被税务机关要求纳税之前,才会发现问题。例如,经营一家公司,可以约定股东以现金出资,或以设备、房地产等实物出资,尽管拿照快,但会涉税,因为股东用房地产出资变成公司房地产后,需要缴纳房地产税。如为租赁,既不需缴纳房地产税,也可在税前扣除租金。
第三,将租赁方式改为仓储服务进行税务筹划。
税务筹划逻辑:房地产税有两种征收方式,一种是从价格征收,另一种是从租金征收。从价格征收的房地产税是以房地产馀额为征收依据,即按房地产原值一次减去10%-30%后的馀额的1.2%征收。从租赁征收的房地产税是以房屋租赁获得的租金收入为征收依据,税率为12%。房地产税有两种计税方法,不同方法计算的结果必然不同,必然会导致应纳税额的不同,有计划的空间。企业可以根据实际情况选择征收方式,比较两种方式的税负大小,选择税负低的征收方式。
第四,降低租赁业务比例进行税务筹划。
目前,有许多专门从事房屋租赁的公司。他们不仅出租房屋,还负责为出租房屋提供物业管理服务。因此,利用物业管理合同规避房地产税是很常见的。
规划要点:出租人可以通过提高物业服务收费和降低房屋租赁价格来达到少缴物业税的目的。然而,租赁住房一般应具备从事物业管理服务的业务范围,并在租赁住房的同时提供物业管理服务。
规划风险:合理利用物业管理服务收费规划出租房产税是合理的,但关键是这种方法在实践中经常被出租人滥用,导致恶意避税。
第五,利用转租筹划。
规划逻辑:由于转租方并非房屋产权所有者,因此,转租方在转租房屋时,只需按转租价格缴纳增值税,无需缴纳房产税。
规划方案:利用转租进行房产税筹划。出租人可成立资产管理公司,先将拟出租的房产以较低的价格出租给该资产管理公司(不能过低,属于正常合理的波动范围),然后由该资产管理公司统一按市场价出租房产。转租仍然需要全额缴纳增值税,但是可以扣除出租人的进项税。

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